Investor mempertanyakan kesehatan sektor real estat komersial menyusul serangkaian krisis perbankan baru-baru ini.
Mike Kem | Dalam Gambar | Gambar Getty
Kekhawatiran meningkat seputar kesehatan pasar real estat komersial Eropa, dengan beberapa investor mempertanyakan apakah ini bisa menjadi sektor berikutnya yang akan meledak setelah krisis perbankan bulan lalu.
Suku bunga yang lebih tinggi telah meningkatkan biaya pinjaman dan menekan valuasi di sektor properti, yang dalam beberapa tahun terakhir berkuasa di tengah imbal hasil obligasi yang rendah.
Sementara itu, jatuhnya Silicon Valley Bank yang berbasis di AS pada bulan Maret dan penyelamatan darurat Credit Suisse kemudian memicu kekhawatiran akan apa yang disebut “putaran malapetaka”, di mana potensi bank lari dapat memicu penurunan sektor properti.
Bank Sentral Eropa awal bulan ini memperingatkan “tanda-tanda kerentanan yang jelas” di sektor properti, mengutip “penurunan likuiditas pasar dan koreksi harga” sebagai alasan ketidakpastian, dan menyerukan pembatasan baru pada dana properti komersial untuk mengurangi risiko krisis likuiditas.
Sudah di bulan Februari, dana Eropa yang diinvestasikan langsung di real estat mencatat arus keluar sebesar £172 juta ($215,4 juta), menurut data Morningstar Direct — sangat kontras dengan arus masuk hampir £300 juta yang terlihat di bulan Januari.
Analis di Citi sekarang melihat saham real estate Eropa turun 20%-40% antara tahun 2023 dan 2024 sebagai dampak dari bunga yang lebih tinggi. Dalam skenario terburuk, sektor real estat komersial yang berisiko tinggi bisa anjlok 50% pada tahun depan, kata bank itu.
Sebuah perhitungan untuk ruang kantor
Segmen kantor — komponen utama pasar real estat komersial — telah muncul sebagai inti dari potensi ketakutan akan penurunan mengingat pergeseran yang lebih luas ke arah pola kerja jarak jauh atau hybrid setelah pandemi Covid.
“Orang-orang khawatir back-to-office belum benar-benar terwujud, sehingga ada terlalu banyak lowongan dan terlalu banyak pinjaman di area itu juga,” Ben Emons, kepala strategi portofolio senior di AS berbasis manajer investasi NewEdge Wealth, mengatakan kepada “Squawk Box Europe” CNBC bulan lalu.
Orang-orang mencoba memahami bank mana yang telah meminjamkan ke mana, ke sektor apa, dan apa sebenarnya risiko utamanya.
Ben Emons
kepala sekolah dan ahli strategi portofolio senior di NewEdge Wealth
Itu telah memperdalam kekhawatiran tentang bank mana yang mungkin terkena risiko seperti itu, dan apakah gelombang penjualan paksa dapat menyebabkan spiral ke bawah.
Menurut Goldman Sachs, real estat komersial menyumbang sekitar 25% dari buku pinjaman bank AS — angka yang meningkat hingga 65% di antara bank-bank kecil, yang menjadi fokus pemicu stres baru-baru ini. Itu dibandingkan dengan sekitar 9% di antara bank-bank Eropa.
“Saya pikir orang-orang mencoba memahami bank mana yang telah meminjamkan ke mana, ke sektor apa, dan apa sebenarnya risiko utama di sini,” tambah Emons.
Di tengah ketidakpastian itu, dan apa yang disebutnya sebagai valuasi yang melebar, Capital Economics bulan lalu meningkatkan perkiraannya untuk koreksi sektor properti zona euro dari 12% menjadi 20%, dengan kantor-kantor diperkirakan akan turun paling buruk.
“Kami melihat kesulitan keuangan ini, atau apa pun yang ingin Anda beri label, sebagai katalis untuk penyesuaian nilai yang lebih dalam dari yang kami perkirakan sebelumnya,” kata Kiran Raichura, wakil kepala ekonom properti Capital Economics, dalam webinar baru-baru ini.
Risiko di Eropa kurang akut dibandingkan di AS
Namun, tidak semua orang yakin akan penurunan yang akan datang.
Pere Vinolas Serra, kepala eksekutif perusahaan real estat Spanyol Inmobiliaria Colonial dan ketua Asosiasi Real Estat Publik Eropa (EPRA), mengatakan situasi di Eropa terlihat kuat secara paradoks.
Di antara berbagai faktor yang berperan, tren kembali ke kantor lebih kuat di Eropa daripada AS, katanya, sementara tingkat “penerimaan” kantor – atau hunian – lebih tinggi di benua itu.
“Yang mengejutkan adalah data menunjukkan ini lebih baik dari sebelumnya,” kata Vinolas kepada CNBC melalui Zoom. “Ada sesuatu yang sama sekali berbeda terjadi di AS versus Eropa.”
Dana Eropa yang diinvestasikan langsung di real estat mencatat arus keluar sebesar £172 juta dibandingkan dengan arus masuk hampir £300 juta yang terlihat pada bulan Januari, menurut data dari Morningstar Direct.
Westend61 | Gambar Getty
Pada akhir 2022, tingkat lowongan kantor Eropa mencapai sekitar 7%, jauh di bawah 19% di AS, menurut penasihat real estate JLL. Dalam portofolio Inmobiliaria Colonial, Vinolas mengatakan tingkat lowongan saat ini bahkan lebih rendah, yaitu 0,2% di Paris dan 5% di Madrid.
“Saya belum pernah melihat itu seumur hidup saya. Data tingkat hunian berada pada level paling tinggi,” kata Vinolas.
JP Morgan mencerminkan pandangan itu akhir bulan lalu, mengatakan dalam sebuah catatan penelitian bahwa kekhawatiran penurunan AS yang menyebar ke Eropa terlalu berlebihan.
“Pada dasarnya, kami percaya bahwa setiap penularan baik dari bank AS atau US CRE (real estat komersial) ke rekan-rekan Eropa tidak dibenarkan, mengingat dinamika sektor yang berbeda,” kata analis di bank tersebut.
Ketidakpastian dan peluang di depan
Namun, ketidakpastian tetap ada di sektor ini, analis memperingatkan.
Perhatian khusus adalah konsentrasi pendanaan dari pemberi pinjaman non-bank – atau yang disebut bank bayangan – yang telah mengambil kelonggaran setelah peraturan yang lebih ketat pada bank tradisional, kata Matthew Pointon, ekonom properti senior di Capital Economics.
Sebelum krisis keuangan global, bank tradisional Eropa akan menawarkan pinjaman sebesar 80% dari nilai bangunan. Saat ini, mereka jarang mencapai di atas 60%.
Tantangannya adalah untuk para pemain yang tidak canggih, mereka yang memiliki bangunan yang harus mereka adaptasi.
Pere Vinolas Serra
kepala eksekutif Kolonial Inmobiliaria
“Banyak yang kurang diketahui tentang ini [shadow banks], dan mereka mungkin lebih rentan terhadap kenaikan suku bunga misalnya. Jadi itu tidak diketahui yang bisa membuat kunci pas bekerja,” kata Pointon.
Sementara itu, standar efisiensi energi UE dan Inggris yang masuk akan membutuhkan investasi yang signifikan, terutama di gedung-gedung tua, dan dapat melihat beberapa pemilik real estat mendapat tekanan lebih lanjut selama beberapa tahun mendatang.
“Saya pikir tantangannya adalah untuk para pemain yang tidak canggih, mereka yang memiliki bangunan yang harus mereka sesuaikan dengan persyaratan baru,” kata Vinolas.
“Pada tingkat itu – yang merupakan jumlah yang besar – mungkin ada dampak yang sangat besar tetapi juga peluang yang sangat besar,” tambahnya.